Vous voulez un nouveau cellulaire, un voyage dans le Sud, une nouvelle voiture…, vous magasinez. Vous déterminez ce que vous voulez et votre budget. Vous comparez les différentes offres, les prix, les avantages et désavantages de chacune. Vous faites votre choix.
Votre hypothèque arrive à son renouvèlement. Votre banque communique avec vous. Elle vous dit que le taux affiché est à 4,25 % et étant donné que vous êtes un bon client, elle vous offre un taux à 3,45 %. Vous êtes heureux, vous avez un bon taux, c’est votre banque qui vous l’a dit !!! Désolée, mais ce n’est pas ça magasiner son hypothèque.
Magasiner son hypothèque…, le taux, les offres, la pénalité et la flexibilité
Magasiner son hypothèque, c’est comparer les clauses de votre contrat. Malheureusement, souvent on ne s’attarde qu’au taux et aux offres (remise, frais de notaire…) au moment de la signature…Pourtant, les autres clauses sont tellement importantes :la méthode de calcul de la pénalité, la transférabilité, la possibilité de prise en charge, la possibilité d’augmenter les paiements, la possibilité de verser des montants forfaitaires annuellement.
Comparer le taux, c’est assez facile. Comparer le taux et les offres, ça devient un peu plus compliqué, les prêteurs le savent.
Obtenir un taux de 3,65 % avec une remise de 1000 $ pour les frais de notaire ou un taux de 3,29 % sans remise ? Lequel est le plus avantageux ? Il n’y a pas de réponse universelle, ça dépend du capital emprunté et ça dépend du terme.
Les prêteurs savent que les emprunteurs regardent uniquement le taux et les « cadeaux ». Ils savent aussi qu’un très grand nombre d’emprunteurs ne respecteront pas le terme pour lequel, ils ont signé. Ils mettront fin au contrat avant terme et devront payer la pénalité.
La pénalité, la coûteuse pénalité!
Stéphanie Grammond de La Presse a démontré dans un article que pour la même hypothèque remboursée avant terme, la pénalité, selon la méthode de calcul des institutions pouvait varier entre 2 175 $ et 10 946 $. Il faut donc accorder une très grande importance à la méthode de calcul utilisée pour déterminer la pénalité.
Vous signez un contrat pour 5 ans…c’est long. Qui sait ce qui peut arriver ? Un nouveau conjoint, une séparation, un nouvel enfant, une perte d’emploi, une promotion, un déménagement pour le travail… Faites l’exercice, regardez en arrière, il y a 5 ans, croyiez-vous être là où vous êtes aujourd’hui ?
Actuellement, aucune loi n’encadre les méthodes de calculs des pénalités utilisées par les institutions financières. Plusieurs organismes de protection des consommateurs en réclament une.
Vous devez connaître les différentes méthodes de calcul utilisées par les institutions financières afin de pouvoir comparer les différentes offres qui vous sont faites. Les contrats hypothécaires mentionnent toujours la méthode de calcul de la pénalité utilisée en cas de remboursement anticipé. Vous devez vous assurer d’en prendre connaissance.
Ces précieuses clauses
On ne peut pas tout prévoir, et il arrive que, pour diverses raisons, nous devons vendre notre propriété avant la fin du terme de notre hypothèque. Certaines clauses nous permettront d’éviter la pénalité.
La transférabilité vous permettra de changer de propriété sans mettre fin à votre hypothèque. Dans les faits, vous conserverez la même hypothèque, mais cette dernière sera garantie par votre nouvelle propriété.
La prise en charge permet à l’acheteur de votre maison d’assumer votre hypothèque et vous fera éviter la pénalité.
Vous avez une augmentation de salaire, vous partagez les versements hypothécaires avec un nouveau conjoint, vous héritez… Vous désirez donc rembourser plus rapidement votre hypothèque pour économiser des intérêts. Une clause déterminera de quelle manière vous pouvez augmenter vos paiements mensuels et une autre spécifiera s’il vous est possible de verser annuellement des montants forfaitaires et quelles en sont les limites.
Le contrat le plus important de votre vie
Le contrat hypothécaire est probablement un des plus gros sinon le plus gros contrat que vous allez signer à vie. Il est essentiel d’en connaître les différentes clauses. Rappelez-vous, lors de votre magasinage, que toutes les offres comportent des points positifs et des points négatifs, que les banques font toujours de l’argent avec vous. À vous de vous assurer de choisir la meilleure des offres pour vous.
Dominique Lépine
Courtier hypothécaire