Dans cet article

Vous comptez acheter une maison ou un condo prochainement? Dans les deux cas, un certificat de localisation sera nécessaire. Produit par un arpenteur-géomètre, ce document vous permet de connaître la situation de votre future propriété relativement à une foule d’aspects importants, comme les titres, les lois et les règlements.

Que doit contenir un certificat de localisation?

C’est la loi qui prévoit ce que doit contenir un certificat de localisation. Il comprend deux éléments :

  • Un rapport;
  • Un plan.

Le plan

Avec le plan, vous pouvez voir plusieurs éléments décrits dans le rapport, comme :

  • Les dimensions du terrain et des structures;
  • L’immeuble;
  • Le cabanon et les autres constructions sur le terrain;
  • Les haies et les clôtures;
  • Les servitudes;
  • La piscine, le cas échéant.

Bref, c’est un peu comme si vous aviez une photographie aérienne de votre future propriété.

Le rapport

Le rapport comporte généralement plusieurs pages rédigées par l’arpenteur-géomètre. Outre l’adresse, l’historique cadastral et la description de la propriété, il comporte les éléments suivants :

Les servitudes

Le certificat de localisation expose la présence de servitudes qui affectent votre droit de propriété. Une servitude est une charge (ou une contrainte) qui grève votre immeuble au profit d’une autre propriété qui appartient à un propriétaire différent, d’une personne ou d’un service d’utilité publique (Bell, Hydro-Québec, etc.).

Il peut y avoir différents types de servitudes, entre autres :

  • De passage;
  • D’écoulement des eaux;
  • De vue.

Ainsi, une servitude peut vous obliger à laisser passer des gens sur votre terrain ou encore vous interdire de construire des structures sur la partie désignée par celle-ci.

En consultant le certificat de localisation, vous pourriez par exemple découvrir que votre futur chalet construit sur le bord de l’eau est sujet à un droit de passage en faveur de votre voisin qui peut à sa guise passer par votre terrain pour accéder au cours d’eau.

Un certificat de localisation pourrait aussi vous apprendre que le porte-à-faux de votre future maison se trouve en partie sur une servitude d’Hydro-Québec et que la société d’État a le droit d’exiger sa destruction.

Les empiétements

Avec un certificat de localisation en bonne et due forme, vous saurez si votre nouvelle résidence est visée par un empiétement ou empiète en partie chez le voisin.

À la lecture de ce document, vous apprendrez peut-être que la piscine creusée empiète de 30 cm sur le terrain du voisin de derrière et que la clôture du voisin de droite a été construite en totalité sur votre terrain.

Les vues illégales

La fenêtre de la cuisine se trouve trop proche du terrain du voisin? Vous le découvrirez en consultant le certificat de localisation.

En effet, l’arpenteur-géomètre a l’obligation de noter dans son rapport toute vue illégale, c’est-à-dire la présence de fenêtres ou de portes à verre transparent construites à moins de 1,50 m de la ligne séparant le terrain de celui des voisins.

La présence dans une zone inondable

Le certificat de localisation est l’un des moyens les plus simples de savoir si votre nouvelle propriété a été bâtie dans une zone inondable.

Une résidence construite dans une telle zone est plus à risque d’être endommagée par un glissement de terrain ou une inondation. Certains assureurs risquent également de ne pas assurer votre propriété ou d’exiger une prime plus élevée.

Le respect des règlements municipaux et d’autres lois

Lors de la production du certificat de localisation, l’arpenteur-géomètre doit vérifier si la propriété est conforme aux règlements municipaux. Par exemple, il pourrait découvrir que la maison comporte deux étages, alors que seules les constructions d’un étage sont autorisées dans ce secteur.

De plus, ce document doit indiquer si la propriété se trouve ou non à l’intérieur d’une zone agricole et si elle est considérée comme un bien patrimonial, au sens des lois en vigueur. Ainsi, vous aurez plus de formalités à remplir si votre maison est située dans un site patrimonial.

Qui doit fournir le certificat de localisation?

En général, le certificat de localisation doit être fourni par le vendeur. Attention, car si un nouveau certificat est requis, la date de la transaction est susceptible d’être retardée et vous aurez à changer vos plans. En effet, un arpenteur-géomètre a habituellement besoin de deux à six semaines pour produire un tel document.

De plus, votre notaire voudra recevoir le nouveau certificat de localisation quelques jours avant la signature de l’acte de vente pour avoir le temps de le consulter adéquatement.

Combien de temps dure un certificat de localisation?

Il n’y a pas de règles écrites qui dictent la durée de vie des certificats de localisation. En temps normal, ils doivent avoir moins de 10 ans. Cependant, votre institution financière ou votre notaire pourraient vous demander de leur en remettre un plus récent.

Il en est de même si des ajouts ou des modifications ont été faits à la maison depuis la production du dernier certificat. Par exemple, si le vendeur a ajouté récemment une remise ou une piscine, un nouveau certificat sera probablement requis.

Qui doit payer pour le certificat de localisation?

Même si c’est au vendeur de fournir un certificat de localisation de sa propriété, ce n’est pas toujours à celui-ci que revient la responsabilité de payer les frais inhérents. En fait, les promesses d’achat stipulent souvent que le vendeur doit payer uniquement si des modifications ont été apportées à la résidence depuis l’émission du précédent certificat.

À titre d’exemple, si vous achetez un bungalow, les frais de production du certificat seront probablement à la charge du vendeur si celui-ci montre la présence d’un nouvel élément, comme un cabanon. En revanche, si le certificat est semblable au dernier produit, ce sera sûrement à vous de payer les honoraires de l’arpenteur-géomètre, sauf disposition contraire contenue dans la promesse d’achat.

Que faire en cas d’irrégularité?

Vous avez repéré des irrégularités dans le certificat de localisation? Dans la mesure du possible, il est préférable de trouver une solution avant la signature de l’acte de vente. Par exemple, le vendeur pourrait accepter de déplacer son cabanon qui empiète sur le terrain du voisin.

Dans certains cas, les solutions sont un peu plus difficiles à mettre en œuvre. Votre notaire vous suggérera peut-être alors de contracter une assurance-titre qui vous protégera contre d’éventuels dommages découlant d’une irrégularité soulevée par l’arpenteur-géomètre.

L’indispensable certificat de localisation

Comme l’inspection préachat et la recherche de titres effectuée par le notaire, le certificat de localisation vous permet de mieux connaître votre future propriété. Sans ce précieux document, il est impossible d’avoir un portrait juste de votre demeure; vous passerez sûrement à côté de renseignements importants!

À retenir

  • Le certificat de localisation est composé d’un rapport et d’un plan qui révèlent la présence notamment de servitudes, d’empiétements et de vues illégales.
  • C’est au vendeur de produire un certificat de localisation à jour, mais les frais sont en général à la charge de l’acheteur si aucune modification n’a été apportée depuis la production du dernier certificat de localisation.
  • Il faut produire habituellement un nouveau certificat de localisation si le plus récent a plus de 10 ans ou si des modifications ont été récemment apportées à la propriété.