Comment financer sa retraite avec sa résidence?

En juin 2016, un sondage de Retraite Québec (regroupement de la CARRA et de la RRQ) sur l’autonomie financière indiquait que près de 60% des Québécois comptent vendre des actifs comme une entreprise, un chalet ou leur maison pour financer leurs vieux jours.

Il vous suffit d’ailleurs d’échanger quelques minutes sur le sujet avec des confrères de  travail et des proches pour vous apercevoir que ceux qui n’ont pas de régime de retraite ou qui ont peu d’économie comptent utiliser leur résidence comme source de revenus. Bien qu’il soit recommandable de souscrire régulièrement à des REER ou des CELI, la rigueur budgétaire ne se trouve pas dans tous les ménages.

Rembourser son hypothèque devient alors, une forme d’épargne forcée. À mesure que les années passent, l’équité sur la maison prend de l’ampleur et notre valeur nette augmente. Mais concrètement, comment peut-on se servir de ces dollars enfermés dans la brique pour générer un flux de revenus réguliers?

Quatre possibilités pour financer sa retraite

1- L’immeuble à revenu

En étant moindrement prévoyant, on peut très bien planifier et protéger nos arrières. Visez alors l’achat et l’occupation d’un immeuble à revenu. Si par exemple vous avez des enfants, vous pouvez conserver pour vous le logement le plus spacieux et l’accès à la cour. Évidemment, avoir un ou des locataires diminuera grandement le coût total de vos charges mensuelles. Quelques années plus tard, lorsque les enfants auront quitté le nid, vous pourrez alors déménager dans le loyer moins vaste et récolter des revenus supérieurs. Il vous sera également possible de refinancer partiellement l’immeuble et placer la somme obtenue.

2- Le refinancement

Avec une résidence secondaire, on a aussi des options semblables. Le plus simple étant la vente pure et simple, mais ne négligez pas les alternatives. Vous pourriez refinancer le chalet, placer l’argent et également le louer ! Fréquemment, on remarque que les enfants une fois adultes ont moins d’intérêt pour le chalet. Alors, pourquoi ne pas le louer à la saison? Les propriétés bien entretenues et bien situées peuvent se louer plus de 1000 $ par semaine dans certains secteurs. Voilà de bons revenus qui arrondissent merveilleusement les fins de mois.

3- Vente de la résidence

Quand on n’a pratiquement pas d’économie ou de droits accumulés à la Régie des rentes, les options sont moins nombreuses. La vente de la maison familiale doit être envisagée. Vous devrez alors investir l’équité obtenue, conserver le nécessaire pour payer un loyer et vivre avec l’excédent. L’obstacle majeur dans ce cas est l’aspect psychologique. Les gens qui ont vécu toute leur vie dans une propriété qui leur appartient sont quasiment tous contrariés par la simple idée de redevenir locataire. Mettez ce blocage de côté et pensez à la liberté que procurent les sommes engendrées par la vente et les revenus récurrents d’une rente. Il n’y a pas de honte du tout! Pas plus tard que l’été dernier, j’échangeais longuement sur le sujet avec un ancien président d’une grande financière québécoise. Il était à loyer pour la première fois de sa vie… et il aimait ça. Lorsqu’il a vendu sa grande maison, il a sagement choisi de louer avant d’acheter dans le secteur de son choix. Mais comme, il a eu un véritable coup de foudre pour le quartier et toutes ses commodités, il a signé un bail à long terme.

4- L’hypothèque inversée

Pour profiter de la valeur accumulée dans votre résidence, vous pouvez considérer l’hypothèque inversée. Vous pouvez alors conserver votre maison ET obtenir un montant important. L’hypothèque inversée a été rendue populaire par le programme de revenu résidentiel CHIP de la banque HomEquity. Cela prend la forme d’un prêt d’une somme pouvant aller jusqu’à 50 % de la valeur de la propriété. Aucun remboursement ou impôt ne sera exigé, mais au décès la banque récupérera le capital prêté et les paiements qui auraient dû être payés jusqu’à concurrence du produit de la vente de la propriété du dernier survivant.  Si un couple adhère à ce programme et qu’un des deux conjoints décède, le survivant pourra continuer à habiter la propriété et profiter des mêmes avantages.

Les montants qu’on peut obtenir dépendent de plusieurs facteurs comme le sexe, l’âge, le quartier et la valeur de la maison. Pourquoi le sexe et l’âge? Bien, un peu comme les compagnies d’assurance, la banque va prêter sur la base de l’espérance de vie. Les femmes vivant plus longtemps que les hommes, les montants prêtés sont généralement inférieurs. À l’opposé, plus on est vieux plus le capital sera important.  Les montants accordés ne sont pas basés sur les revenus et la cote de crédit comme un refinancement.  N’oubliez pas que pour mettre en place une hypothèque inversée, il faut prévoir des frais pour une évaluation professionnelle, des frais juridiques et autres déboursés d’ordre administratif. La facture de mise en place peut approcher les 2 000$.

Enfin, si vous souhaitez établir une structure similaire avec un peu plus de flexibilité, faites-vous préparer quelques scénarios par un conseiller ou un planificateur financier qui travaillera en équipe avec votre courtier hypothécaire. Vous pourriez simplement refinancer votre maison (avec une hypothèque ou une marge hypothécaire) et investir la somme dans un portefeuille diversifié prudent. Si votre emprunt vous coûte, disons 2,5 % et votre investissement rapporte 5,5 %, vous pourrez conserver la différence. Pensez-y. Pour une des rares fois, vous ferez des gains avec l’argent de la banque! Le surplus mensuel qui se dégage vous permettra d’adoucir votre retraite avec des voyages, loisirs, cadeaux pour des proches, sorties, etc.

Dans une stratégie semblable à celle que je viens de décrire, il faut être conscient qu’on ne vise pas le court terme ni les investissements spéculatifs. Exigez des fonds de placement ou des fonds négociés en bourse avec une grande proportion de titres sécuritaires comme des obligations. Pour ma part, je ne retiens que les solutions ayant plus d’une décennie d’historique. Comme ça, on peut voir comment s’est comporté le portefeuille durant la crise de 2008-2009. Étant donné que ces placements seront souscrits dans une expectative de revenus, les agences du revenu du Canada et des provinces permettent la déductibilité de vos intérêts. Il faut aussi retenir que vos versements seront en partiellement imposable. Si vous sélectionnez des fonds en « catégorie fiscalement avantageuse » ou de « série T », vous retirerez principalement du capital non imposable.

Chacun des scénarios expliqués plus haut engendre des particularités et a des impacts fiscaux. Il ne faut pas interpréter ces possibilités comme des conseils qui s’appliquent à votre situation spécifique. Vous devrez analyser très attentivement toutes les options. Il serait important de consulter un fiscaliste ou un comptable professionnel agrée pour obtenir des détails qui se rapportent à votre situation fiscale familiale.