L’achat d’un plex : par où commencer

L’achat d’un premier plex ou d’un immeuble locatif représente plus qu’un simple investissement, c’est aussi se lancer en affaires. Comme pour n’importe quelle entreprise, vous allez avoir des clients, générer des revenus, engager des dépenses — en argent et en temps — et faire face aux aléas du marché. C’est également une bonne façon de diversifier ses revenus, de se protéger de l’inflation, d’épargner et de profiter d’avantages fiscaux.

Les bénéfices sont nombreux, mais il est important de considérer tout ce qu’engage l’achat d’un immeuble à revenus, particulièrement si vous êtes salariés, habitués à des entrées de fonds stables à risque pratiquement nul. 

Un immeuble à revenus, c’est rentable ?

La première étape est de savoir à combien s’élèvent les revenus provenant des loyers et de s’assurer qu’ils sont minimalement dans la moyenne du marché. Du même coup, examinez les conditions et clauses des baux afin de vous éviter de mauvaises surprises. 

Même si le vendeur vous fait part des dépenses d’exploitation (électricité, taxes, entretien, assurances), prenez le temps de les estimer de votre côté ou faites-vous aider par des spécialistes.

On calcule le rendement en comparant la différence entre les entrées d’argent et les dépenses (incluant vos intérêts hypothécaires) avec la mise de fonds. En supposant que la valeur de l’immeuble augmentera annuellement, vous devez entrevoir un retour sur investissement confortablement plus élevé que votre taux hypothécaire pour que ce soit une bonne affaire.

Imaginons un immeuble à 6 logements au prix de 500 000 $ avec des loyers annuels de 60 000 $ et des dépenses de 35 000 $, pour un différentiel de 25 000 $. Vous déposez une mise de fonds de 125 000 $ (25 %) pour une hypothèque à 5 %, amortie sur 25 ans. Cela revient à des intérêts d’environ 18 000 $ pour la première année. Assumons une plus-value annuelle de l’immeuble de 1,5 % (7500 $). 

Cela vous donne un montant de 14 500 $ après la soustraction des dépenses et intérêts et l’ajout de la plus-value. Vous divisez ensuite ce montant par votre mise de fonds (125 000 $) pour obtenir un rendement annuel de 11,6 %. 

Consultez notre article pour connaitre les trucs aidant à accumuler votre mise de fonds.

N’oubliez pas que le temps, c’est de l’argent. Si le pourcentage parait bon, serait-il suffisant pour compenser votre investissement en temps ? D’autres facteurs comme les impôts et les coûts de rénovations majeurs vont affecter le rendement. Les conseils d’un professionnel seront indispensables pour prendre votre décision.

Faites attention aux prix de vente qui semblent trop beaux pour être vrais. Peut-être que l’immeuble a besoin de réparations importantes ou que la perception des loyers est difficile.

Investir en immobilier : gérer le risque

Dans une perspective à long terme, l’immobilier est un investissement normalement sécuritaire, mais cela ne signifie pas nécessairement que les profits sont garantis et constants. Avant toute chose, vous devez évaluer votre tolérance à l’incertitude d’un point de vue autant psychologique que financier. 

Prenez cette situation pour vous faire une idée. Vous êtes propriétaire d’un triplex et occupez le logement du bas. Le 23 décembre, vos 2 locataires vous annoncent qu’ils sont tombés amoureux l’un de l’autre et partent faire le tour du monde sans date de retour. Avez-vous les reins financiers assez solides pour soutenir un mois de janvier sans percevoir ces loyers ? 

Serez-vous tout de même capable de dormir sur vos 2 oreilles et profiter du temps des fêtes sachant qu’il pourrait prendre jusqu’à 4 mois avant de trouver de nouveaux locataires ? S’il n’y a aucune gêne à répondre par l’affirmative à ces questions, il vaudrait peut-être mieux pour vous de simplement placer votre argent dans vos REER par exemple.

Le savoir-faire

Être propriétaire, c’est plus qu’un titre, c’est aussi un métier qui demande des compétences. Évidemment, posséder les talents et connaissances pour effectuer des travaux d’entretien et de réparation pourrait faire une grosse différence sur votre rendement puisque l’embauche de professionnels fait rapidement grimper les dépenses. 

Notez qu’afin de respecter les règles de la CCQ et en fonction de la nature des travaux à entreprendre, le propriétaire pourrait être contraint de faire affaire un licencié RBQ. 

On ne peut omettre l’importance du facteur humain dans l’équation, principalement pour les propriétaires occupants. Vos locataires s’attendent à jouir de leur appartement dans l’état convenu et n’hésiteront pas à vous appeler à toute heure si un problème survient. Vous devez aussi négocier avec eux, que ce soit pour une hausse de loyer, les clauses du bail ou toutes autres demandes qu’ils pourraient vous soumettre.

Vous décidez de vous lancer

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À retenir

  • Être propriétaire d’immeuble à revenus confère plusieurs bénéfices comme la diversification des revenus, les avantages fiscaux, l’épargne forcée et la protection contre l’inflation.
  • Vous devez quantifier et analyser les aspects financiers et les facteurs intangibles avant de vous lancer.