L’achat d’un immeuble locatif peut être un excellent moyen de diversifier votre portefeuille. Avant d’investir dans ce projet d’envergure, il vous faut toutefois évaluer les avantages et les inconvénients pour pouvoir prendre une décision éclairée. Voici un tour d’horizon des étapes à suivre et de nombreux conseils pour vous guider.
Immeuble à revenus : définition et enjeux
Qu’est-ce qu’un immeuble à revenus?
Un immeuble à revenus est un bien immobilier dont les loyers ou les commerces génèrent un revenu au propriétaire. Il en existe différents types.
Les immeubles résidentiels unifamiliaux, comme une maison unifamiliale, une maison en rangée ou un appartement en copropriété, peuvent être un investissement intéressant pour les premiers acheteurs puisqu’ils coûtent généralement moins cher que les autres biens immobiliers et demandent souvent moins d’entretien.
Les immeubles résidentiels multilogement, aussi appelés multiplex, comprennent habituellement de deux à six unités mais peut en compter beaucoup plus (duplex, triplex et plus). Plus cher qu’un immeuble résidentiel unifamilial, ce type de propriété peut aussi entraîner davantage d’entretien.
Les immeubles commerciaux comprennent les immeubles industriels, les immeubles de bureaux ainsi que les commerces, mais aussi les immeubles à usage mixte, occupés par exemple par des logements résidentiels et des bureaux. Acheter un immeuble commercial comporte de nombreux avantages, dont la stabilité des locataires et la flexibilité des baux commerciaux. Une mise de fonds plus importante que pour un investissement résidentiel pourrait toutefois être requise.
Quels sont les enjeux pour un propriétaire d’immeuble à revenus?
Outre les revenus nets que vous toucherez chaque mois, l’achat d’un immeuble locatif peut être une bonne façon de diversifier votre portefeuille et de vous protéger de l’inflation. C’est aussi un excellent levier financier pour réaliser un futur investissement. Sans compter que la valeur de votre propriété risque de s’apprécier au fil des années!
Un autre avantage, et pas des moindres, est que vous bénéficierez d’avantages fiscaux sous forme de déductions et de crédits d’impôt que vous pourrez déduire de vos revenus locatifs. Vous paierez ainsi moins d’impôts et augmenterez du même coup la rentabilité de votre immeuble.
Nous vous invitons à consulter les informations sur les crédits d’impôt offerts aux propriétaires d’immeuble à revenus au Québec et au Canada.
Bien sûr, vous devrez aussi composer avec plusieurs enjeux, comme la gestion des locataires et les différents travaux de réparations et d’entretien.
Investir dans l’immobilier locatif : les étapes à suivre
Dans une perspective à long terme, l’immobilier est un investissement normalement sécuritaire, mais cela ne signifie pas nécessairement que les profits sont garantis et constants. Avant toute chose, vous devez évaluer votre tolérance à l’incertitude, tant d’un point de vue psychologique que financier.
Évaluer sa capacité d’investissement
Avez-vous les reins assez solides pour investir dans un immeuble locatif? Et surtout, quelle est votre capacité d’emprunt? C’est ce que les institutions financières vont devoir déterminer en tenant compte notamment de votre revenu annuel brut, de la mise de fonds que vous souhaitez verser ou encore du montant de vos dettes. Les critères peuvent cependant varier d’un prêteur à un autre et en fonction du marché immobilier.
Comme pour n’importe quel investissement immobilier, il vous faudra réunir une mise de fonds. Dans le cas d’un immeuble de quatre logements et moins, la mise de fonds minimale sera de 20 % du prix d’achat, ce qui vous permettra par ailleurs de ne pas avoir à souscrire d’assurance prêt hypothécaire. Si vous souhaitez résider dans l’un des logements, la mise de fonds exigée sera plutôt de 5 % pour un duplex (10 % sur la tranche excédant 500 000 $), puis de 10 % sur la somme restante. Dans le cas d’un triplex ou d’un quadruplex, la mise de fond est de 10 % du prix d’achat.
Si l’immeuble convoité comprend cinq logements ou plus, vous devrez verser une mise de fonds de 15 % de la valeur économique de l’immeuble, et non du prix d’achat, même si vous souhaitez être propriétaire occupant. Pour vous soustraire à l’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), c’est plutôt 25 % que vous devrez débourser. Que vous souscriviez à l’assurance prêt de la SCHL ou non, il vous faudra tout de même démontrer que vous disposez de 25 % en argent. Cela comprend la mise de fonds, vos placements ou encore la valeur marchande de vos autres biens immobiliers.
Enfin, n’oubliez pas de garder une marge de manœuvre pour vous acquitter des frais annexes à l’achat de votre maison, comme les frais de notaire et d’inspection du bâtiment, les taxes et l’assurance, qui représentent environ 1,5 % du prix de vente de la propriété.
Rechercher et sélectionner une propriété
On ne le dira jamais assez : l’emplacement d’une propriété est crucial en immobilier, surtout dans le cas d’un investissement dans un immeuble locatif. Certes, acheter dans un quartier recherché et à proximité de toutes les commodités vous coûtera plus cher à l’acquisition et en impôts fonciers, mais cela pourrait bien vous procurer plusieurs avantages, dont un bassin plus important de locataires et un potentiel de revenu plus élevé.
Bon à savoir : des logements plus grands attireront davantage de familles ou de personnes souhaitant s’y établir à long terme, ce qui limitera les roulements de locataires.
Avant de vous lancer, assurez-vous que l’immeuble ne fait pas l’objet de taxes impayées ou d’infractions. Pour ce faire, n’hésitez pas à faire des recherches auprès du Tribunal administratif du logement (TAL) et de la municipalité.
L’état de la propriété doit également être passé au peigne fin. Une inspection du bâtiment et une lecture attentive de la déclaration du vendeur pourraient vous éviter de mauvaises surprises.
Analyser la rentabilité de l’immeuble
La première étape est de savoir à combien s’élèvent les revenus provenant des loyers et de s’assurer qu’ils sont minimalement dans la moyenne du marché. Du même coup, examinez les conditions et les clauses des baux afin de vous éviter de mauvaises surprises.
Même si le vendeur vous fait part des dépenses d’exploitation (électricité, taxes, entretien, assurances), prenez le temps de les estimer de votre côté ou faites-vous aider par des spécialistes.
Vous pouvez également calculer la rentabilité de l’immeuble comme suit :
Imaginons un duplex au prix de vente de 500 000 $, que vous ne souhaitez pas occuper, dont les loyers annuels s’élèvent à 35 000 $ et les dépenses d’exploitation, à 10 000 $, soit un écart de 25 000 $. Vous versez une mise de fonds de 125 000 $ (25 %) pour une hypothèque à 5 %, amortie sur 25 ans. Cela représente des intérêts d’environ 18 000 $ pour la première année. Supposons que la plus-value annuelle de l’immeuble est de 1,5 % (7 500 $).
Cela vous donne un montant de 14 500 $ après la soustraction des dépenses et intérêts et l’ajout de la plus-value. Vous divisez ensuite ce montant par votre mise de fonds (125 000 $) pour obtenir un rendement annuel de 11,6 %.
En supposant que la valeur de l’immeuble augmentera annuellement, vous devez entrevoir un rendement du capital investi sensiblement plus élevé que votre taux hypothécaire pour que ce soit une bonne affaire.
N’oubliez pas que le temps, c’est de l’argent. Si le pourcentage paraît bon, serait-il suffisant pour compenser votre investissement en temps? D’autres facteurs comme les impôts et les coûts de rénovations majeures auront une incidence sur le rendement. Les conseils d’un professionnel seront indispensables pour prendre votre décision.
Financement de l’achat
Si vous souhaitez acquérir un immeuble de quatre logements ou moins, il vous faudra réunir la mise de fonds nécessaire et contracter un prêt hypothécaire, tout comme pour une propriété ou un condo.
Les règles changent toutefois si l’immeuble possède huit unités et plus, puisque vous devrez obtenir un prêt hypothécaire commercial plutôt qu’un prêt hypothécaire traditionnel. La différence entre ces deux prêts réside dans les critères d’admissibilité.
En effet, l’institution financière examinera la rentabilité de l’immeuble, mais aussi sa localisation, l’état du bâtiment, le taux d’occupation des logements, votre expérience en gestion immobilière, ainsi que votre situation financière et vos liquidités disponibles après le financement.
Il existe d’ailleurs plusieurs astuces pour vous aider à obtenir des conditions hypothécaires avantageuses, comme réduire vos dettes et vos obligations financières, augmenter votre mise de fonds, votre cote de crédit ou encore vos revenus.
Si vous êtes déjà propriétaire, refinancer votre maison pourrait vous permettre de concrétiser d’autres projets. Dans tous les cas, vous pouvez compter sur les conseils d’un courtier hypothécaire Multi-Prêts pour vous guider dans vos projets.
Conseils pour la gestion de votre immeuble à revenus
L’un de vos locataires omet régulièrement de payer son loyer? Vous devez refaire en urgence une partie de la toiture? Vous devez être prêt à faire face aux imprévus et à devoir engager des dépenses – en argent et en temps. C’est pourquoi il est important de planifier les réparations et les différents frais que vous aurez à débourser à l’aide d’un budget. Une bonne gestion financière est essentielle pour garantir le succès de ce type d’achat immobilier.
Être propriétaire, c’est plus qu’un titre, c’est aussi un métier qui demande des compétences. Évidemment, posséder les talents et des connaissances pour effectuer des travaux d’entretien et de réparation pourrait faire une grosse différence sur votre rendement puisque l’embauche de professionnels fait rapidement grimper les dépenses. Notez qu’afin de respecter les règles de la CCQ et en fonction de la nature des travaux à réaliser, le propriétaire pourrait être contraint de faire affaire avec un entrepreneur qui détient une licence de la RBQ.
On ne peut omettre l’importance du facteur humain dans l’équation, principalement pour les propriétaires occupants. Vos locataires s’attendent à jouir de leur appartement dans l’état convenu et n’hésiteront pas à vous appeler à toute heure si un problème survient.
Vous devez aussi négocier avec eux, que ce soit pour une hausse de loyer, les clauses du bail ou toutes autres demandes qu’ils pourraient vous soumettre. Assurez-vous d’être bien au fait des droits et des responsabilités des propriétaires et des locataires.
À retenir
- Être propriétaire d’immeubles à revenus comporte plusieurs avantages comme la diversification des revenus, les avantages fiscaux, l’épargne forcée et la protection contre l’inflation.
- Vous devez quantifier et analyser les aspects financiers et les facteurs intangibles avant de vous lancer.
- Pour les immeubles de huit logements et plus, vous devrez contracter un prêt hypothécaire commercial.
- L’institution financière examinera la rentabilité de l’immeuble, sa localisation, l’état du bâtiment, le taux d’occupation des logements, votre expérience en gestion immobilière ainsi que votre situation financière.
- Assurez-vous d’être bien au fait des droits et des responsabilités des propriétaires et des locataires.