Une servitude est une charge accordée à un immeuble (fonds servant) appartenant à autrui en faveur d’une personne ou d’un autre immeuble (fonds dominant). Le propriétaire ou l’auteur de la servitude doit désigner nommément le type de restriction apportée, ainsi que le bénéficiaire.
Les types de servitudes
La servitude réelle
Une servitude peut être réelle ou personnelle. Dans le premier cas, la servitude réelle se rattache au fonds dominant. Elle subsiste donc malgré le changement de propriétaire de l’immeuble.
Plus concrètement, cela s’illustre ainsi :
Le chalet de Florence est situé entre la voie publique et le terrain sur lequel est construite la maison d’Olivier. La maison d’Olivier est enclavée. Florence consent alors une servitude en faveur de la résidence d’Olivier pour que celui-ci et sa famille puissent atteindre la voie publique.
Elle devra aussi s’abstenir de construire ou de planter des arbres qui obstrueraient le passage. Dans l’éventualité où Olivier souhaite vendre sa demeure, la servitude subsistera si elle a dûment été publiée au Registre foncier. Ainsi, les futurs propriétaires pourront également en profiter.
La servitude personnelle
Avec la servitude personnelle, la charge du fonds servant est consentie en faveur d’une personne désignée pour un temps limité.
Reprenons l’exemple susmentionné
Florence peut consentir une servitude non pas en faveur du terrain d’Olivier, mais en faveur d’Olivier lui-même. Si Florence inscrit ladite servitude au Registre foncier, Olivier gardera son droit de passage, et ce, même si Florence vend sa maison. En effet, le droit se rattache directement à Olivier, peu importe à qui appartient le chalet qui le sépare de la voie publique.
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La création d’une servitude
Pour exister, la servitude peut être prévue par contrat ou par testament. Elle peut aussi être constituée lorsque le propriétaire de l’immeuble (soit, le fonds servant) crée un arrangement matériel entre deux fonds de terre afin de permettre au propriétaire du fonds dominant de passer. Enfin, certaines servitudes s’établissent par l’effet de la loi, notamment par règlement sur les services publics comme Hydro-Québec.
L’extinction d’une servitude
Plusieurs situations sont retenues par la loi, notamment celles-ci :
- Si Florence rachète la propriété d’Olivier, la servitude n’a plus sa raison d’être. En effet, il y a réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant.
- Olivier peut renoncer expressément à son droit de passage. Cela peut être motivé par l’aménagement d’une nouvelle voie de circulation qui lui évite d’emprunter celle de Florence.
- Il se peut aussi que la servitude ait été assortie d’un terme convenu par Florence et Olivier.
- Si Olivier n’utilise pas son droit de passage pendant dix ans, la servitude s’éteint automatiquement.
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À retenir
- Avec une servitude personnelle, la charge du fonds servant est consentie en faveur d’une personne désignée, et ce, pour un temps limité.
- La servitude réelle se rattache au fonds dominant. Elle subsiste donc malgré le changement de propriétaire de l’immeuble.
- Une servitude peut être assortie d’un terme.