Comment calculer la valeur marchande d’une maison

Que l’on soit vendeur ou acheteur, estimer la valeur marchande d’une propriété est une activité qui doit prendre en compte une multitude de facteurs. 

Afin de vous aider à y voir clair et d’éviter certains pièges, voici les éléments à considérer.

L’évaluation municipale

La valeur qu’utilisent les municipalités à des fins de taxation est à proscrire dans la détermination de la valeur marchande. Puisqu’elle est établie 18 mois avant son entrée en vigueur et qu’elle sert pour un rôle de 3 ans, elle ne reflète pas toujours les fluctuations récentes du marché. 

Conséquemment, les valeurs marchandes peuvent dépasser les évaluations municipales de plusieurs points de pourcentage. En 2015, une étude de Statistiques Centris démontrait que les prix de vente dans un quartier montréalais excédaient de 38% les évaluations municipales. Si cet exemple est extrême, l’inverse a également été constaté dans certains secteurs.¹

Peu importe la situation, et même si elle peut donner une idée très générale, il est préférable de ne pas si fier. Acheter en dessous ou vendre au-dessus de l’évaluation municipale n’est pas garant d’un bon coup.

Les méthodes d’évaluation de la valeur marchande d’une propriété

Il existe plus d’une façon d’estimer la valeur marchande d’une propriété, mais «la méthode des comparables» est la plus répandue en raison de sa simplicité. Elle consiste à comparer l’immeuble avec d’autres aux caractéristiques similaires qui ont récemment été vendus dans le même secteur. On suggère normalement de se baser sur un échantillon d’au moins 4 comparables. On applique ensuite des ajustements positifs ou négatifs en fonction des différences.

Par exemple, si vos comparables ont tous un garage double, tandis que votre propriété n’a qu’un garage simple, il faudrait réviser à la baisse. Un professionnel est évidemment mieux outillé pour effectuer ces ajustements, mais vous pouvez tout de même vous faire une bonne idée de départ grâce à cette approche.

Dans son expression la plus simpliste, la technique du coût de remplacement consiste à calculer la valeur du terrain et le coût de remplacement à neuf du bâtiment et du terrain. Notez que d’autres facteurs viennent influencer le calcul. On l’utilise surtout lorsqu’il est difficile de trouver des comparables (marché inactif, immeuble à vocation spécifique ou hors normes, nouvelle construction).

Pour les immeubles locatifs, la méthode du revenu consiste grosso modo à appliquer un taux d’actualisation sur les revenus nets.

Dans les deux cas précédents, à moins de posséder de solides bases en évaluation et en finance immobilière, il est conseillé de se référer à un professionnel.

Les évaluateurs

Étant donné l’importance d’une transaction immobilière, le coût pour obtenir l’expertise d’un évaluateur professionnel en vaut généralement la peine. Pour une propriété de type bungalow ou condo, on dépensera environ 400 à 600$.

Si l’évaluation est en deçà de ce que vous aviez espéré, peut-être serait-il rentable d’effectuer quelques travaux. Dans ce cas, consultez notre article «Comment trouver un bon entrepreneur en construction».

Quand vient le temps de choisir le pourvoyeur du service, on conseille de faire affaire avec un membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OAEQ). Des évaluateurs professionnels non membres peuvent également fournir d’excellents services. Sachez toutefois que contrairement à leurs confrères agréés, ils ne sont pas régis par le strict Code des professions.

Le devoir premier d’un évaluateur est de vous donner l’heure juste sur la valeur de votre propriété, en tenant compte de divers facteurs reconnus par leur profession.  Bien sûr, certains courtiers immobiliers détiennent des connaissances en évaluation et peuvent, dans bien des cas, estimer correctement la valeur d’une propriété donnée. Il est cependant recommandé de transiger avec une personne indépendante et soumise à un ordre professionnel.

Vos besoins et vos souhaits

Même en faisant appel à un expert, il reste que cela demeure une estimation. Votre situation personnelle doit aussi venir affecter votre prix de vente ou d’achat.

Par exemple, si l’offre est plus grande que la demande dans le secteur convoité, prenez le temps de magasiner et négociez.

D’ailleurs, pour en savoir plus sur l’art de la négociation, consultez notre article «Astuces pour négocier l’achat ou la vente d’une maison».

1. Source : http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201603/31/01-4966194-que-vaut-levaluation-municipale.php

À retenir

• La valeur qu’utilisent les municipalités à des fins de taxation est à proscrire dans la détermination de la valeur marchande.
• Étant donné l’importance d’une transaction immobilière, le coût pour obtenir l’expertise d’un évaluateur professionnel en vaut généralement la peine. Pour une propriété de type bungalow ou condo, on dépensera environ 400 à 600$.
• Même en faisant appel à un expert, il reste que cela demeure une estimation. Votre situation personnelle doit aussi venir affecter le prix de vente ou ce que vous êtes prêt à payer.