Tout le monde a déjà entendu parler des hypothèques immobilières, même ceux qui ne sont pas propriétaires d’immeuble. Pour bien des consommateurs, les hypothèques sont en effet indispensables pour accéder à la propriété. Mais saviez-vous qu’il existe d’autres types d’hypothèques? Des hypothèques qui peuvent être inscrites sur des immeubles sans que leurs propriétaires y aient consenti, que ce soit de façon tacite ou explicite? C’est ce qu’on appelle les hypothèques légales.
Les types d’hypothèques légales
La loi reconnaît quatre types d’hypothèques légales, comportant chacune leurs particularités.
L’hypothèque légale de l’État
Destinée aux gouvernements et aux personnes morales de droit public (commissions scolaires, municipalités, hôpitaux, universités, Hydro-Québec, etc.), l’hypothèque légale de l’État s’applique lors du recouvrement de certaines créances, notamment celles dues en vertu des lois fiscales. Par exemple, si vous ne payez pas vos impôts, Revenu Québec pourrait inscrire une hypothèque légale sur votre propriété.
L’hypothèque légale de la construction
Vous avez acheté un immeuble sur plan, avant même qu’il ne soit construit? Vous faites rénover votre résidence? Attention à l’hypothèque légale de construction, l’une des hypothèques légales les plus courantes au Québec.
Comme son nom l’indique, l’hypothèque légale de construction est à l’avantage des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, c’est-à-dire aux architectes et ingénieurs membres de leur ordre professionnel, aux fournisseurs de matériaux, aux ouvriers, et aux entrepreneurs et sous-entrepreneurs détenant une licence de la Régie du bâtiment (RBQ).
L’hypothèque légale de la construction a toutefois ses limites. Pour exister, cette dernière doit augmenter la valeur de votre propriété (plus-value). C’est le cas si vous faites ajouter un garage à votre maison, ou installer une douche plus grande et plus luxueuse. En général, elle ne s’applique pas aux réparations mineures ni à l’entretien. Par exemple, si vous faites appel à un plombier pour remplacer une toilette défectueuse et que vous omettez de le payer, celui-ci n’aura probablement pas accès à l’hypothèque légale de la construction.
Vous vous faites plutôt bâtir une propriété? Sachez que les sous-entrepreneurs, c’est-à-dire ceux qui ne font pas directement affaire avec vous, doivent vous aviser par écrit de leur contrat avant le début des travaux. Si, par exemple, votre entrepreneur fait affaire avec une firme d’électriciens, celle-ci devra vous aviser par écrit de la nature des travaux et du prix convenu. Cependant, en vertu de la loi, les ouvriers ne sont pas tenus de se soumettre à cette obligation.
Une autre particularité de l’hypothèque légale de la construction est qu’elle prend rang avant toutes les autres hypothèques grevant votre propriété, même les plus anciennes. De plus, les personnes intéressées à inscrire une hypothèque légale disposent de 30 jours, suivant la fin des travaux, pour la faire publier au registre foncier et vous aviser de cette publication. Durant ces 30 jours, l’hypothèque légale existe, même si elle ne figure pas au registre foncier. Autrement dit, il est impossible à un entrepreneur d’inscrire une hypothèque légale sur votre propriété deux ans après la fin des travaux.
Par ailleurs, un entrepreneur ne pourra pas non plus laisser indéfiniment une hypothèque légale sur votre propriété sans prendre de mesures subséquentes. Il disposera de six mois suivant la fin des travaux pour publier une action contre vous ou pour inscrire un préavis d’exercice de droit hypothécaire.
L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires
Si vous êtes copropriétaire, ne tardez pas à acquitter vos frais de condo. En effet, votre syndicat a le droit de faire inscrire une hypothèque légale grevant la partie privative de votre copropriété si vous ne payez pas votre quote-part aux charges communes, ou votre contribution au fonds de prévoyance. Attention, il vous suffit d’être en défaut de paiement durant à peine 30 jours pour vous exposer à ce type d’hypothèque.
L’hypothèque légale résultant d’un jugement
Le tribunal vous a condamné à verser une somme d’argent ou une pension alimentaire à un créancier? Ce dernier a le droit de faire publier une hypothèque légale sur votre propriété si vous ne respectez pas le jugement de la cour.
Les conséquences pour le propriétaire
Vous l’aurez compris, l’inscription d’une hypothèque légale sur sa propriété n’est jamais une bonne nouvelle.
Tout d’abord, votre prêteur hypothécaire risque de ne pas vouloir refinancer votre propriété sans que vous ayez d’abord fait radier cette charge.
Puis, vendre une maison grevée d’une hypothèque légale est également impensable. En faisant sa recherche de titres, le notaire avisera l’acheteur potentiel de cette inscription. Ce dernier ne voudra pas signer l’acte de vente tant et aussi longtemps que cette charge subsistera. Comme il en va pour les hypothèques traditionnelles, les hypothèques légales restent attachées à l’immeuble, et ne disparaissent pas lors de la vente de celui-ci.
Enfin, vous risquez tout simplement d’être évincé de votre propriété. Comme il le ferait pour une hypothèque traditionnelle, votre créancier pourrait, en respectant certaines conditions, demander l’autorisation au tribunal de faire vendre votre propriété par un huissier. Vous auriez alors une soixantaine de jours pour quitter votre résidence.
Comment se prémunir contre des hypothèques légales?
Il existe heureusement plusieurs façons de se protéger des hypothèques légales. Pour éviter que le gouvernement, le syndicat de votre condo ou un créancier détenant un jugement contre vous fasse inscrire une hypothèque légale sur votre propriété, assurez-vous, en premier lieu, de payer toute somme due dans les délais prévus.
Vous êtes incapables de payer vos dettes? Un emprunt ou le refinancement de votre propriété sont des options parfois intéressantes. Il arrive que certains créanciers, comme Revenu Québec, acceptent les ententes de paiement. Quelle que soit la solution choisie, veillez à toujours être en mesure de respecter vos autres obligations, comme le remboursement de votre prêt hypothécaire.
Plusieurs mesures vous permettent aussi de diminuer les risques d’inscription d’une hypothèque légale de la construction si vous achetez une propriété neuve. Par exemple, votre notaire pourrait, à la demande de votre institution financière, conserver un pourcentage du prix de vente, habituellement 15 %, pendant 35 jours suivant la date de fin des travaux. Une fois ce délai écoulé, il versera la somme retenue à l’entrepreneur si aucune hypothèque légale n’a été publiée et si tous les entrepreneurs et sous-entrepreneurs ont été payés.
Finalement, l’acquisition d’une assurance titre s’avérera judicieuse dans certaines circonstances. Prudence, car les assurances titres ne constituent pas une protection en cas de manœuvre frauduleuse. En d’autres mots, si vous refusez en pleine conscience de payer votre entrepreneur, votre assurance titre ne vous protégera pas.
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À retenir
- Il existe quatre types différents d’hypothèques légales
- L’hypothèque légale de la construction prend rang avant toutes les autres hypothèques publiées sur votre propriété
- L’hypothèque légale peut vous faire perdre votre maison
- Il est difficile de refinancer ou de vendre une propriété grevée d’une hypothèque légale
- Demander au notaire de conserver une partie de son financement permet généralement de se prémunir contre une hypothèque légale de la construction