Depuis plusieurs années déjà, le marché immobilier est en pleine effervescence au Québec. Si vous êtes à la recherche de la maison de vos rêves, vous avez sans doute remarqué que les propriétés se vendent très rapidement. Les offres d’achat multiples et les surenchères sont même devenues monnaie courante dans certaines régions. Dans un contexte où l’offre est beaucoup plus élevée que la demande, vous pourriez être tenté de renoncer à certains de vos droits pour vous démarquer. Toutefois, les achats impulsifs sont rarement une bonne idée, surtout quand on s’apprête à faire une acquisition de cette ampleur.
L’inspection préachat révèle « l’état de santé » de la propriété
Sous le coup de l’émotion, vous penserez peut-être que votre future maison est parfaite. Alors, pourquoi la faire inspecter?
Une inspection préachat est réalisée par un professionnel membre d’une association, comme l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec. Lors de son inspection, l’expert procédera à un examen visuel des composantes visibles et accessibles de la propriété.
À l’extérieur, l’inspecteur vérifiera notamment la présence de fissures apparentes dans les fondations, la dénivellation du terrain et la présence de gouttières. À l’intérieur, il s’assurera entre autres du bon état des prises électriques, de la plomberie, des fenêtres et du système de climatisation. Sa visite se poursuivra ensuite dans le comble où il examinera la structure et l’isolation.
Pendant son intervention, vous pourrez lui poser une foule de questions sur la maison et il vous fera part de ses observations. Peu de temps après, vous recevrez un rapport détaillé.
À la suite de l’inspection, vous aurez une meilleure idée de l’état général de la propriété. Vous saurez si des travaux à court, moyen ou long terme sont nécessaires.
L’inspection peut également révéler des problèmes plus importants diminuant considérablement la valeur de l’immeuble, comme la présence de vermiculite dans le grenier, de moisissures ou d’infiltration d’eau. Dans ces situations, vous pourrez demander une diminution du prix de vente ou tout simplement résilier votre offre d’achat, ce que vous ne serez pas en mesure de faire si vous n’avez pas fait inspecter le bien…
Un certificat de localisation évite les mauvaises surprises
Avant de conclure la transaction, le vendeur devra fournir au notaire un certificat de localisation. Il arrive que ce dernier ne soit pas récent. Le vendeur devra alors en faire produire un nouveau ou encore avoir recours à l’assurance titre. Même si l’assurance titre a souvent comme effet d’accélérer la vente de la propriété, elle ne vous permet pas de connaître son état actuel. Vous risquez ainsi de ne pas être au courant d’éventuels problèmes qui pourraient vous causer bien du stress.
En effet, un certificat de localisation à jour est comme une photographie de votre futur bien. En plus de contenir un plan de localisation indiquant les dimensions et la superficie du terrain, ce document produit par un arpenteur-géomètre vous permet de savoir si votre immeuble est conforme à plusieurs réglementations municipales et gouvernementales en vigueur.
Par exemple, à la lecture du certificat de localisation, vous pourriez apprendre que le cabanon empiète chez le voisin ou encore que la thermopompe se trouve trop près du terrain adjacent à la propriété.
De plus, ce document peut lever le voile sur la présence de servitudes. Par exemple, si vous comptez acheter un chalet sur le bord d’un lac, vous pourriez apprendre qu’un voisin détient un droit d’accès pour se rendre au plan d’eau.
Le certificat de localisation peut aussi révéler que le lot se trouve dans une zone à risque, comme une zone inondable ou sujette à des glissements de terrain.
Normalement, un certificat de localisation devrait remonter à moins de 10 ans. Même si le vendeur est persuadé qu’aucune modification n’a été faite à sa propriété dans les dix dernières années, de nouveaux règlements touchant le lot ont peut-être été adoptés.
Mieux vaut donc ne prendre aucun risque et en demander un nouveau!
La garantie légale de qualité est gage de tranquillité
Normalement, les propriétés sont offertes avec la garantie légale de qualité. Cette dernière vous permet d’avoir des recours contre le vendeur en cas de vice caché touchant l’immeuble et les structures qui y sont rattachés, comme un garage, une galerie et une piscine.
À titre d’exemple, si vous découvrez que le comble est pourri ou qu’il y a de la moisissure à l’intérieur des murs après l’achat, le vendeur devra, selon certaines conditions, vous rembourser les travaux effectués. Dans certains cas, il devra même vous dédommager pour les inconvénients subis.
Au contraire, sans la garantie légale de qualité, vous serez tenu de payer vous-même les rénovations, qui peuvent s’élever à plusieurs milliers de dollars dans ces circonstances. Dans bien des cas, vous serez obligé de puiser dans vos économies ou d’emprunter pour faire face à ce malencontreux imprévu.
Cela dit, la loi prévoit une exception : si le vendeur ne vous a pas dévoilé un vice qu’il connaissait ou qu’il ne pouvait pas ignorer, vous aurez probablement des recours contre lui. Toutefois, cette protection ne remplace en aucun cas la garantie légale de qualité, car elle est incomplète.
Attention également aux biens vendus « aux risques et périls de l’acheteur ». Dans ce cas, vous n’aurez absolument aucun recours, sauf si le vendeur vous a frauduleusement caché la présence de vices en vous mentant, par exemple, ce qui est difficile à prouver.
Acquérir la maison de ses rêves sans renoncer à ses droits
Que faire alors dans un marché compétitif pour se démarquer des autres acheteurs? Assurez-vous tout d’abord d’obtenir une préqualification hypothécaire afin de montrer aux vendeurs que vous êtes crédible dans vos démarches. Mais n’attendez pas à la dernière minute. En période de pointe, ce type d’approbation prend du temps à obtenir, ce qui risque de vous ralentir dans vos démarches.
Ensuite, vous devrez sans doute rechercher une propriété légèrement en deçà de votre budget. Ainsi, vous aurez une certaine marge de manœuvre en cas de surenchère. Vous serez capable d’offrir un peu plus au vendeur sans tirer un trait sur vos droits.
Cette stratégie exige cependant de faire des compromis. Vous aurez peut-être à choisir une unifamiliale ou un condo un peu plus éloigné des grands centres ou encore à renoncer à certains de vos critères.
En revanche, vous ferez un achat plus censé et ne serez pas pris au dépourvu si votre maison de rêve s’avère finalement comporter quelques défauts…
À retenir
- L’inspection préachat révèle la présence de problèmes apparents, comme des fissures aux fondations.
- Le certificat de localisation permet de savoir si la propriété est conforme aux règlements municipaux.
- La garantie légale de qualité offre des recours en cas de vices cachés.
- Faire un achat impulsif est rarement une bonne idée. Mieux vaut changer sa stratégie, en visitant des maisons et des copropriétés plus abordables.
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