Crédit d’impôt et avantages fiscaux pour l’achat d’une première maison

Un crédit d’impôt à l’achat d’une première maison ? C’est une aide qui ne se refuse pas ! Combien peut-on percevoir et sous quelles conditions ? On vous dit tout ! 

Bâtir un patrimoine. Ne pas devoir transiger avec un propriétaire qui est rapide à encaisser les chèques, mais très lent quand vient le temps de réparer la plomberie. Ne pas demander de permission pour jeter un mur à terre ou pour doubler la superficie d’une chambre. Voilà autant de raisons d’accéder à la propriété. Mais étant donné le prix de l’immobilier et les taux d’intérêts qui ne cessent d’augmenter, sans oublier les différents frais liés à l’achat, ce désir peut vite se transformer en parcours du combattant.  

Heureusement, plusieurs mesures ont été mises en place pour donner un coup de pouce aux futurs propriétaires

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)

Bonifié en 2022, ce crédit d’impôt fédéral permet aux premiers acheteurs de déduire jusqu’à 10 000 $ de leur déclaration de revenu, ce qui peut entraîner un remboursement pouvant aller jusqu’à 1 500 $.  

Pour s’arrimer au gouvernement fédéral, le Québec a également bonifié ce crédit d’impôt, un allègement fiscal qui peut lui aussi s’élever jusqu’à 1 500 $.

Dans le cas d’un achat conjoint, cette somme sera divisée entre les futurs propriétaires.

Quels sont les critères pour bénéficier du crédit d’impôt à l’achat d’une première maison au Canada ? 

Vous pourriez y avoir droit si vous êtes un nouvel acheteur, ou si vous n’avez pas vécu dans une habitation dont vous (ou votre conjoint) étiez propriétaire dans les quatre dernières années. 

Toutefois, ces critères ne s’appliquent pas si vous êtes admissible au crédit d’impôt pour personnes handicapées (CIPH) ou si la propriété est utilisée pour y loger une personne handicapée ayant droit au CIPH et avec qui vous êtes lié au plus tard un an après l’acquisition. Dans ces cas précis, vous pourriez donc avoir droit au crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation.

Comment déclarer cet achat aux impôts ? 

La facilité à en faire la demande constitue l’un des avantages du CIAPH. Lors de votre déclaration de revenu auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC), il vous suffit d’inscrire le montant du crédit, soit 10 000 $, à la ligne 31270. Dans le cas d’un achat conjoint, il vous faudra toutefois diviser cette somme afin qu’elle n’excède pas 10 000 $ une fois les montants combinés. 

Au provincial, au Québec, il vous faudra remplir le formulaire à cet effet, le TP-752.HA, que vous joindrez ensuite à votre déclaration de revenus.

Comment calculer le montant du crédit d’impôt ? 

Pour calculer le montant du crédit d’impôt, il faut le multiplier par le taux inférieur d’imposition du revenu des particuliers, qui est de 15 % : 

10 000 $ x 0,15 = 1 500 $. 

En combinant les deux ordres de gouvernement, on obtient alors 3 000 $.

Régime d’accession à la propriété (RAP)

Grâce à ce programme fédéral, il est possible d’emprunter un maximum de 35 000 $ de vos REER sans payer d’impôt. Puisqu’il s’agit d’un prêt, vous devrez commencer à rembourser la somme à partir de la deuxième année suivant celle du retrait.

En ce qui concerne les couples, deux conjoints admissibles peuvent respectivement participer au RAP et retirer jusqu’à 35 000 $ chacun. Le montant n’est pas transférable d’un conjoint à l’autre. Dans le cas des couples reconstitués, il est également possible qu’un conjoint soit éligible alors que l’autre ne l’est pas. 

Vous aurez ensuite 15 ans pour remettre le montant complet soit 1/15 par année. Si pour une année donnée, le montant minimum n’est pas remboursé, vous serez imposé sur celui-ci lors de l’année fiscale suivante.

Notez qu’un montant désigné comme remboursement à votre REER ne peut faire l’objet d’une déduction dans votre déclaration de revenus. Du coup, il n’a aucune incidence sur le maximum déductible au titre des REER. Cependant, les remboursements peuvent être dirigés vers vos RPAC (Régime de pension agréé collectif) ou RPD (Régime de pension déterminé).

Comment être admissible au RAP?

Ce programme s’adresse principalement aux premiers acheteurs, mais vous pourriez également y être admissible si vous n’avez pas vécu dans une propriété dont vous (ou votre conjoint) étiez propriétaire dans les quatre dernières années. Plus précisément, cette période va du 1er janvier de la quatrième année avant l’année du retrait jusqu’à 31 jours avant le retrait.

Par exemple, si le retrait s’effectue le 31 mai 2024, la période concernée sera celle du 1er janvier 2020 au 30 avril 2024. 

Une entente écrite pour la construction ou l’acquisition d’une habitation doit également avoir été conclue. Vous devez avoir l’intention d’utiliser la propriété comme résidence principale dans la première année après la finalisation de l’achat ou de la construction.

Pour que l’habitation soit éligible, elle doit être achetée ou construite avant le 1er octobre de l’année qui suit celle des retraits. Sous certaines conditions, il est possible d’obtenir une prolongation. 

Notez que des conditions différentes s’appliquent si vous êtes une personne handicapée ou si vous aidez une personne handicapée à qui vous êtes liée.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Ce nouveau programme fédéral qui est entré en vigueur le 1er avril 2023 permet aux Canadiens admissibles de 18 ans et plus de déposer un montant allant jusqu’à 8 000 $ par an, à concurrence de 40 000 $ par personne à vie, en vue de l’achat d’une première maison. Si à la fin de l’année vous avez des droits inutilisés, vous pouvez reporter jusqu’à 8 000 $ l’année suivante.

Le CELIAPP est une combinaison du régime enregistré d’épargne-retraite (REER), du régime d’accession à la propriété (RAP) et du compte d’épargne libre d’impôt (CELI), ce qui le rend particulièrement intéressant pour les premiers acheteurs. En contrepartie, les droits annuels inutilisés ne pourront être cumulés ou reportés d’une année à une autre.

La particularité du CELIAPP est que le celui-ci cessera d’en être un au 15e anniversaire de la date d’ouverture ou lorsque l’épargnant atteindra l’âge de 71 ans. Dans ces cas, les sommes cumulées pourront être transférées dans un REER ou un fonds enregistré de revenu de retraite (FERR) et seront imposées selon le taux marginal d’imposition au moment du retrait. S’il advenait que les sommes soient retirées à d’autres fins, elles seraient imposées en conséquence.

Fait intéressant, il sera possible de combiner le REER et le CELIAPP pour constituer la mise de fonds d’un premier acheteur lorsqu’il s’agit de l’achat d’une première maison. Pour en savoir davantage sur le CELIAPP, lisez notre article dédié à ce nouvel outil qui permet aux premiers acheteurs d’accumuler plus facilement une mise de fonds.

Comment être admissible au CELIAPP ?

Les Canadiens âgés de 18 à 71 ans et n’ayant pas vécu dans un logement leur appartenant dans l’année de l’ouverture du compte ni au cours des quatre années précédentes peuvent ouvrir un CELIAPP.

De nombreux autres programmes existent pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier. Dans tous les cas, vous pouvez compter sur les conseils d’un courtier hypothécaire Multi-Prêts pour vous guider dans vos projets.

À retenir

• RAP : Grâce à ce programme fédéral, il est possible d’emprunter jusqu’à 35 000 $ de vos REER par personne admissible sans payer d’impôt.
• CIAPH : Après l’application des taux de crédits d’impôt non remboursables, cela représente un allègement fiscal pouvant atteindre 3 000 $.
• LE CELIAPP est une combinaison du régime enregistré d’épargne-retraite (REER), du régime d’accession à la propriété (RAP) et du compte d’épargne libre d’impôt (CELI).
• Vous n’êtes pas éligible si vous avez vécu dans une propriété dont vous (ou votre conjoint) étiez propriétaire dans les quatre années précédentes.
• Il existe de nombreux autres programmes pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier.