Vous souhaitez investir dans l’immobilier? Acquérir une propriété dans le but d’en tirer un revenu est un excellent moyen de diversifier votre portefeuille et de commencer à bâtir votre patrimoine. Toujours faut-il savoir par où commencer! Voici un tour d’horizon des possibilités qui s’offrent à vous, futurs investisseurs.
Analyser le marché immobilier
Quel est l’état actuel du marché immobilier au Québec?
Après une année 2023 difficile sur le marché immobilier en raison principalement de la hausse fulgurante des taux d’intérêt, tous les regards sont maintenant tournés vers une éventuelle baisse du taux directeur de la Banque du Canada.
L’année 2024 s’est toutefois amorcée sous le signe de la stabilisation du marché de la revente, après les baisses successives d’activité enregistrées depuis le début de la pandémie, a récemment rapporté l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit que 45 % de tous les prêts hypothécaires en cours au Canada seront renouvelés en 2024 et 2025. La plupart des propriétaires ayant contracté des prêts à des taux fixes exceptionnellement bas risquent maintenant d’être confrontés à un choc des taux d’intérêt. Certains pourraient être contraints de se départir de leur propriété, ce qui augmenterait l’offre immobilière.
Voici le prix médian des propriétés au premier trimestre de 2024 (par rapport au même trimestre en 2023) (données compilées par l’APCIQ) :
- Unifamiliales : 439 000 $ (+ 10 %)
- Copropriétés : 365 000 $ (+ 5 %)
- Plex de deux à cinq logements : 520 000 $ (+ 15 %)
Sur le marché locatif, les prix des loyers ont également flambé en raison d’un taux d’inoccupation exceptionnellement bas au pays, dû à la baisse des mises en chantier et à une hausse démographique accentuée par une forte immigration.
Le loyer moyen pour un appartement de deux chambres, en mai 2024, d’après Rentals.ca (par rapport à la même période l’an dernier) :
- Gatineau : 2 214 $ (+ 15,3 %)
- Montréal : 2 337 $ (+ 7,7 %)
- Laval : 2 043 $ (+ 0 %)
- Québec : 1 679 $ (+ 10 %)
Que ce soit pour acquérir votre résidence principale ou pour investir dans de l’immobilier locatif, certaines zones géographiques semblent plus prometteuses que d’autres.
Trois-Rivières
Située à mi-chemin entre Québec et Montréal, Trois-Rivières est reconnue pour son dynamisme économique et industriel et sa grande richesse culturelle, en développement continu. La ville est également aimée des amateurs de plein air.
Prix médian des propriétés en avril 2024 (par rapport au même trimestre en 2023) (données de l’APCIQ) :
- Unifamiliales : 337 650 $ (+ 21 %)
- Copropriétés : 245 000 $ (+ 4 %)
- Plex de deux à cinq logements : 280 000 $ (+ 12 %)
Québec
Très prisée par les citadins qui aspirent à un rythme de vie moins effréné qu’à Montréal et qui souhaitent se rapprocher de la nature, la région métropolitaine de Québec propose un vaste éventail de sites historiques et d’activités culturelles.
Prix médian des propriétés en avril 2024 (par rapport au même trimestre en 2023) :
- Unifamiliales : 365 000 $ (+ 8 %)
- Copropriétés : 259 900 $ (+ 11 %)
- Plex de deux à cinq logements : 391 900 $ (+ 1 %)
Sherbrooke
Reconnue pour la qualité de ses établissements d’enseignement, Sherbrooke attire autant les futurs professionnels que les entreprises innovantes. La nature et les activités culturelles omniprésentes en font également une destination prisée des amateurs de plein air.
Prix médian des propriétés en avril 2024 (par rapport au même trimestre en 2023) :
- Unifamiliales : 401 000 $ (+ 15 %)
- Copropriétés : 307 500 $ (+ 11 %)
- Plex de deux à cinq logements : 440 000 $ (+ 13 %)
Notez que les prix peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs dont l’emplacement de la propriété et sa taille.
Quels sont les facteurs qui influencent le marché immobilier?
L’inflation joue un rôle important dans l’établissement du taux directeur de la Banque du Canada et, par ricochet, sur les taux hypothécaires des prêteurs institutionnels.
La hausse démographique, insufflée par une forte immigration, influe également grandement sur la disponibilité des logements, ce qui exerce une pression sur les prix de vente des propriétés et des loyers des biens en location.
Heureusement, la reprise des mises en chantier devrait entraîner une augmentation de l’offre sur le marché immobilier, ainsi qu’une stabilisation des prix.
Les bases de l’investissement immobilier
Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de développer votre patrimoine. Voici les différentes avenues qui s’offrent à vous.
Quels sont les différents types d’investissement immobilier?
Acheter une propriété pour y vivre
Certes, vous ne tirerez pas de revenus de votre résidence principale, mais celle-ci prendra de la valeur au fil des années, ce qui pourrait être un atout pour de futurs investissements immobiliers.
Investir dans un immeuble locatif
Acheter une propriété pour la louer pourrait être un investissement idéal si vous recherchez une stratégie à long terme. Si cela vous permettra de générer des revenus réguliers, il vous faudra d’abord débourser une somme importante pour l’acquérir, mais aussi avoir les reins assez solides pour parer aux imprévus. C’est sans compter sur la gestion des locataires et l’entretien du bâtiment, qui demandent temps et énergie. Pour les plex de moins de quatre logements, sachez qu’il vous faudra réunir une mise de fonds de 20 %, ce qui pourrait être un frein pour plusieurs. Une bonne gestion financière dès le début est essentielle pour garantir le succès de ce type d’achat immobilier.
Investir dans un immeuble commercial
Si on le pense réservé aux investisseurs avertis, l’immobilier commercial comporte en fait de nombreux atouts, notamment sur la gestion : stabilité des locataires, heures d’ouverture plus restreintes, flexibilité des baux commerciaux… Cela pourrait par contre nécessiter une mise de fonds plus importante que pour un investissement résidentiel.
Réaliser un flip
Grandement popularisé par les émissions de rénovation, le flip peut être un excellent moyen de réaliser des profits rapidement. Mais l’achat d’une propriété peu chère dans le but de la rénover pour la revendre à un prix largement supérieur n’est toutefois pas sans risque. Outre les mauvaises surprises pouvant être liées au bâtiment, le rendement pourrait s’avérer plus bas que prévu, en raison notamment de la hausse des prix ou de la pénurie de certains matériaux. Autre fait à ne pas négliger : la mise en place le 1er janvier 2023 de la taxe anti-flip qui veut que toute personne qui vend un bien immobilier détenu durant une période de moins de 12 mois sera réputée avoir un revenu tiré d’une entreprise imposable à 100 %, et non un gain en capital imposable à 50 %.
Acheter un terrain
Et si vous achetiez un lopin de terre pour y construire un jour la maison de vos rêves? Cela pourrait vous donner le temps d’amasser l’argent nécessaire à votre projet, ou de revendre votre terrain si une autre occasion se présente. Si vous choisissez la première option, sachez que vous pourriez obtenir un crédit pour le remboursement de taxes pour une habitation neuve. Avant d’acquérir un terrain, assurez-vous toutefois qu’il est bien constructible et que l’acte de vente ne comporte aucune restriction pouvant mettre à mal vos plans.
Avantages et risques
L’investissement immobilier est un moyen intéressant de faire fructifier votre argent tout en vous permettant, dans le cas d’un immeuble locatif, de générer un potentiel de rendements stables au fil des années et, donc, de vous protéger contre l’inflation. En tant qu’investisseur, vous pouvez ainsi bénéficier d’une sécurité financière accrue.
C’est aussi une excellente façon de diversifier votre portefeuille d’investissement tout en vous offrant une source de revenus supplémentaires.
Un autre avantage pour l’investisseur, et pas des moindres, est qu’un grand nombre de dépenses liées aux immeubles locatifs sont déductibles d’impôts, comme les intérêts hypothécaires, les travaux, les taxes foncières ou encore les coûts d’entretien.
Cela implique donc que vous aurez à vous acquitter de ces charges, ainsi que de différentes obligations et de différents frais locatifs.
Sachez toutefois que, comme n’importe quel investissement, l’immobilier n’est pas sans risque. On pense par exemple à la hausse des taux qui pourrait augmenter vos mensualités hypothécaires, aux locataires mauvais payeurs ou encore aux travaux imprévus.
Comment préparer son projet d’investissement immobilier?
Définir sa stratégie d’investissement
Avant de vous lancer, il est essentiel de faire le bilan de votre situation financière et de définir votre horizon de placement. Investir dans un immeuble locatif s’inscrit par exemple dans une stratégie à long terme, contrairement au flip immobilier.
Outre la mise en place d’une solide stratégie d’investissement, vous devez évaluer votre capacité à pouvoir vous y investir personnellement. Gérer quatre logements sera en effet plus exigeant que de transiger avec un seul locataire, et les imprévus peuvent être monnaie courante.
Rassembler le financement pour votre investissement
Comme pour n’importe quel projet d’achat immobilier, vous devrez réunir une mise de fonds et souscrire un prêt hypothécaire. Heureusement, plusieurs aides gouvernementales comme des subventions et des crédits d’impôt pourraient vous donner un coup de pouce.
Si vous êtes déjà propriétaire, refinancer votre maison pourrait vous permettre de concrétiser d’autres projets.
Dans tous les cas, vous pouvez compter sur les conseils d’un courtier hypothécaire Multi-Prêts pour vous guider dans vos projets.
FAQ
Est-ce un bon moment pour investir dans l’immobilier?
À retenir
- L’année 2024 s’est amorcée sous le signe de la stabilisation du marché de la revente.
- Que ce soit pour vivre ou pour investir dans de l’immobilier locatif, certaines zones géographiques semblent plus prometteuses que d’autres.
- Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de développer votre patrimoine et de diversifier votre portefeuille d’investissement.
- Acheter une propriété pour la louer pourrait être un investissement idéal si vous recherchez une stratégie à long terme.
- Avant de vous lancer, il est essentiel de faire le bilan de votre situation financière et de définir votre horizon de placement.